11.07.2018
Дети могут быть собственниками недвижимости независимо от возраста. Но нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний. А такие сделки имеют немало особенностей. И если не учесть все правила при подборе и оформлении недвижимости в собственность, есть большая вероятность признания сделки недействительной.
В этой статье рассмотрим особенности совершения сделок с недвижимостью с участием детей.
Права ребенка
Дети могут быть собственниками как квартиры, так и долей в квартире. Основаниями возникновения такой собственности могут быть:
- участие в приватизации
- договор дарения
- вступление в наследство
- договор мены
- договор купли-продажи
При осуществлении сделок с участием несовершеннолетних собственников требуется участие органов опеки, которые следят за тем, чтобы права ребенка не были ущемлены.
Если ребенок только зарегистрирован в квартире, то для ее продажи и приобретения нового жилья разрешение органов не требуется.
Важный момент - несовершеннолетние дети не могут самостоятельно распоряжаться имуществом. От имени детей в возрасте до 14 лет в сделках выступают родители (либо их законные представители). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо законных представителей).
С 16 лет ребенок может быть признан полностью дееспособным и самостоятельно распоряжаться своей собственностью, если он работает или вступил в брак.
Права родителей
Родители (либо законные представители) не имеют права собственности на жилье, оформленное на ребенка. Они не могут без согласия органов опеки и попечительства продать, обменять или подарить принадлежащую ребенку недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли.
Продажа
Для осуществления сделки с жильем необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.
Процесс продажи будет в этом случае состоять из этапов:
- Получение разрешения органов опеки
- Составление и подписание договора купли-продажи
- Передача квартиры, получение денег за продажу
- Переход права собственности путем регистрации в Росреестре.
Договор должен быть подписан всеми дольщиками, имеющими право собственности на квартиру. Дети до 14 лет не имеют право лично подписывать документы. Вместо них это делают родители (законные представители). После 14 лет ребенок может самостоятельно подписать договор.
Список документов
Для получения разрешения в органы опеки необходимо предоставить следующие документы:
- Заявление с просьбой о получении разрешения на продажу. В нем должны быть указаны объективные причины необходимости продажи, а также обязательство о предоставлении иного жилья и выделение в нем доли ребенку
- Согласие несовершеннолетнего собственника - составляется, если несовершеннолетний собственник старше 14 лет
- Свидетельство о рождении ребенка
- Выписка из домовой книги
- Договор, на основании которого имущество было приобретено
- Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН
- Кадастровый паспорт
- Справка о стоимости жилья. Выдается в БТИ
- Справка об отсутствии задолженности.
Органы опеки могут запросить дополнительные документы. Их главная цель - обеспечить законность сделки и защитить права ребенка.
Возможные риски
В сделках с недвижимостью, где одним из участников является ребенок, основная проблема – возможный отказ органов опеки.
Покупателю нужно обращать внимание на следующие моменты:
- Возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире
- Подлинность и достоверность разрешения органов опеки
- Выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован.
Если совершить сделку без разрешения органов опеки, то любой суд признает такую сделку недействительной. И покупатель останется без квартиры. Поэтому важно проверить недвижимость перед покупкой.
Возможные причины отказа органов опеки
Есть случаи, когда органы опеки могут отказать в продаже квартиры. Причиной могут быть следующие обстоятельства:
- Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
- Новые жилищные условия хуже предыдущих.
- Отказ одного из родителей от продажи.
- Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
Отсутствие прописки в новом жилье. - Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
- В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
- Новое жилье находится в аварийном состоянии.
Вывод
Таким образом, сделки с недвижимостью, участниками которых являются несовершеннолетние, имеют много нюансов. К тому же такие сделки имеют повышенный риск. Поэтому и покупателю, и продавцу нужно быть внимательными и тщательно проверять все документы. Без наличия нужного опыта и знаний можно потратить много времени и нервов на сбор всех документов в соответствии с законодательством. Чтобы себя обезопасить и снизить риски, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости.
Специалисты компании НОВЫЕ ДОМА имеют достаточный опыт по совершению сделок с участием несовершеннолетних. В компании НОВЫЕ ДОМА вам окажут помощь в сборе всех необходимых документов, а также вы получите юридическое сопровождение, будет проверена “чистота” сделки.
Записывайтесь на консультацию по телефону +7 (342) 205-55-52. Или оставляйте заявку на нашем сайте, мы с вами обязательно свяжемся.