Как продать квартиру в ипотеке?

16.05.2017

Сейчас больше половины всех сделок с недвижимостью совершаются с помощью ипотеки. Жизнь не стоит на месте, все меняется, и владельцы ипотечной  недвижимости могут столкнуться с необходимостью ее продажи. На то могут быть разные причины – либо материальные трудности, либо расширение жилплощади, либо переезд  в другой город. И в этом случае возникает вопрос, а можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке? Поищем ответы в нашей статье.

Поскольку ипотечное жилье не принадлежит его владельцу полностью, нужно учитывать ключевое правило – нельзя совершать никаких сделок с такой недвижимостью без согласия кредитной организации. Иначе все права на недвижимость будут переданы банку.

Существует несколько способов продажи квартиры, находящейся в ипотеке.

1. Досрочное погашение займа.

Этот способ предполагает поиск покупателя, который согласен купить жилье с обременением и готов предоставить продавцу деньги для досрочного погашения долга по ипотечному кредиту.  

Продажа квартиры при такой схеме проходит в несколько этапов:

• Заемщик извещает банк о своем намерении продать квартиру.
• Банк определяет остаток задолженности по кредиту.
• Заемщик пишет заявление о досрочном погашении кредита с указанием причин.
• Продавец, в том числе все члены его семьи, выписываются из ипотечной квартиры.
• Составляется договор задатка между заемщиком и покупателем. При передаче задатка, продавец пишет расписку в получении денег. Сумма задатка равна сумме задолженности по ипотеке.
• Заемщик вносит задаток на счет в банке для погашения кредита.
• Банк закрывает ипотеку и снимает обременение с квартиры.
• Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи и регистрируют сделку в Росреестре.

2. Продажа квартиры самостоятельно.

Продавцу нужно обязательно предупредить покупателя, что продаваемая квартира находится в залоге у банка. Сама сделка проходит следующим образом.

• Продавец находит покупателя, который согласен купить квартиру с обременением.
• Покупатель обращается в банк, выдавший ипотеку, с целью выкупить квартиру, находящуюся в залоге.
• Между банком и покупателем заключается предварительное соглашение купли-продажи. Документ нотариально заверяется.
• Покупатель вносит сумму, необходимую для погашения задолженности по кредиту, в одну банковскую ячейку. Вторая часть - разница между стоимостью квартиры и долгом по ипотеке - идет в другую ячейку.
• Далее с квартиры снимается обременение.
• Договор купли-продажи регистрируется в  Росреестре.
• После этого банк и заемщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

3. Продажа с помощью банка.

В этой схеме банк ведет сделку от начала и до конца.

• Заемщик обращается в банк с просьбой продать квартиру и досрочно погасить кредит.
• Банк сам подыскивает покупателя, готовит все документы, предоставляет банковские ячейки. Покупатель вносит сумму, равную задолженности по кредиту, в одну ячейку, а разницу между стоимостью квартиры и ипотекой в другую.
• Банк снимает обременение с квартиры.
• Банк и продавец получают доступ к своим ячейкам.

Такая схема невыгодна заемщику, так как банк не заинтересован продать квартиру подороже. Для него главное – это погашение долга, поэтому стоимость продажи квартиры может незначительно отличаться от суммы задолженности по кредиту.

4. Продажа долговых обязательств.

При использовании данной схемы ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. И в результате уже новый заемщик становится собственником ипотечной недвижимости и должником по кредиту.

Такая сделка очень выгодна для покупателей, поскольку квартиры в ипотеке нередко продаются по более низкой цене.

Данная схема состоит из этапов:

• Покупатель предоставляет в банк необходимый пакет документов на получение ипотеки.
• В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.
• Банк осуществляет перерегистрацию залога в Росреестре.
• Заемщик подписывает документ о переуступке долгового обязательства.

При продаже долговых обязательств в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В этом случае ипотечный кредит переводится в банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. Сейчас это довольно частое явление, поскольку процентные ставки по кредитам снижаются. А заемщик, нашедший банк с более низкой ставкой и выгодными для него условиями, проводит рефинансирование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию. Для заемщика такая процедура является очень выгодной.  

Документы, необходимые для продажи квартиры в ипотеке.

Заемщику при продаже ипотечной квартиры требуется подготовить следующий пакет документов:

• документ, подтверждающий платежеспособность;
• договор купли-продажи с покупателем;
• справка из банка об отсутствии задолженности по кредиту;
• закладная на квартиру;
• документ о зачислении покупателем задатка, которым будет погашена задолженность по кредиту;
• документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. Но это довольно сложная процедура, требующая грамотного подхода. Чтобы снизить риски и совершить сделку более выгодно лучше обратиться к специалисту в сфере недвижимости. В компании НОВЫЕ ДОМА помимо услуги по продаже квартиры вы получаете юридическое сопровождение сделки. Кроме того, если вы заинтересованы в рефинансировании ипотеки, вы можете получить скидку от наших банков-партнеров. Получить консультацию вы можете по телефону +7-342-205-55-52 или оставив заявку на сайте http://noviedoma24.ru/